工作人員向居民介紹物業(yè)費繳存情況。記者石秀秀攝
居民在干凈整潔的小區(qū)健身
□本報記者王秀青
“沒人管”“管不好”，部分老舊小區(qū)因設(shè)施老化、管理成本高、物業(yè)費標(biāo)準低，處于無物業(yè)服務(wù)或管理質(zhì)量低的狀態(tài)。
今年，德城區(qū)新湖街道在金谷園小區(qū)啟動“信托+尚德”物業(yè)管理試點，探索新的基層治理路徑，引發(fā)廣泛關(guān)注。半年多時間過去了，運行成效如何？相比傳統(tǒng)物業(yè)，這種模式核心優(yōu)勢在哪里？能否成為解決居民小區(qū)特別是老舊小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾糾紛的“一劑良藥”？記者進行了調(diào)查。
先試后買贏得居民認可
車位整齊劃一，車輛進出有序；道路兩邊，花草樹木郁郁蔥蔥；工人正在清掃路面……9月11日，走進金谷園小區(qū)，給人的感覺干凈整潔、溫馨祥和。
“固定好了，可以起飛！”在18號樓樓頂，隨著工人一聲令下，無人機緩緩升空，將拆除的廢棄太陽能熱水器調(diào)運到樓前指定地點?！斑@物業(yè)行，能給業(yè)主解決問題?！本用裥祥c贊，樓頂上的廢棄太陽能熱水器存在安全隱患，物業(yè)統(tǒng)一拆除，先后有108戶報名，這拆的是最后一臺。
新湖街道豐華社區(qū)黨委書記高琪琦介紹，金谷園小區(qū)建于2003年，住宅887套、公寓84套、門市160套。隨著小區(qū)設(shè)施老化、管理成本升高，再加上租住居民增多、購買服務(wù)意識不強，物業(yè)常年虧損。2024年底，原有物業(yè)公司退出小區(qū)服務(wù)。為避免無人管理，社區(qū)與業(yè)委會通過問卷調(diào)查、座談會、議事會、上門等方式，了解居民意見。新湖街道黨工委提出嘗試“信托+尚德”物業(yè)服務(wù)新模式。1月3日，經(jīng)業(yè)主代表大會投票，在6家參選公司中，確定了綠華服務(wù)德州公司進駐試運營。
“整治環(huán)境，清理衛(wèi)生死角、更新照明設(shè)施、設(shè)立公眾號；美化環(huán)境，開展‘幸?；ㄌ铮墓仓病袆?，鼓勵業(yè)主認領(lǐng)花田、參與綠化，共建共享美麗家園；商討制定小區(qū)物管辦法、停車管理辦法，業(yè)主大會表決后公示、備案……”自物業(yè)試運營開始，每項服務(wù)，事無巨細，業(yè)委會副主任吳寶昌都記錄在冊，“3月30日，在全體業(yè)主大會上，我們正式與綠華服務(wù)簽約。”
“我們實行先試后買，3個月的全心服務(wù)，得到居民認可?！蔽飿I(yè)經(jīng)理唐振鵬介紹，自4月22日發(fā)出收費通知，物業(yè)費收取率以前不足30%，截至8月底，877戶已繳費，接近80%。他指著墻上的物業(yè)費公示欄，這些貼大拇指的，已全額繳齊；貼小紅心的，繳了半年費用。
透明、公平是關(guān)鍵
在金谷園居民服務(wù)中心樓前，公示欄十分醒目。左邊板塊分別詳細介紹了“信托+尚德”物業(yè)模式、服務(wù)標(biāo)準：
“信托”主要指商業(yè)模式上的嬗變。把物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主的合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系變?yōu)樾帕x委托關(guān)系，以收定支，設(shè)立單獨賬戶。將物業(yè)費和小區(qū)公共收益作為全體業(yè)主共有物業(yè)維護信托基金，屬于全體業(yè)主共有，通過合同約定物業(yè)費的籌集與使用、物業(yè)企業(yè)管理酬金計提標(biāo)準、服務(wù)標(biāo)準等重大事項。
“尚德”主要指治理模式上的改革。通過“三公開”，即收入公開、支出公開、重大事項公開，重塑居民的信任；在小區(qū)事務(wù)上，改變原來物業(yè)企業(yè)單打獨斗局面，改成社區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)三駕馬車齊頭并進，共同商議決定小區(qū)重大事務(wù)。
公示欄右側(cè)板塊，公示了物業(yè)收支清單：收入物業(yè)運行維護費43050.84元，支出物資采購費1290元、電費1411.49元、員工工資41812.95元……小區(qū)8月份收支明細表從物業(yè)費、停車費、公共區(qū)域收益，到物業(yè)人員工資、辦公費、清潔費、水電費、傭金等，一目了然。
“與傳統(tǒng)物業(yè)相比，‘信托+尚德’物業(yè)模式更透明、公平。”新湖街道辦事處副主任董良菲認為，信托制物業(yè)和傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式就像玻璃杯和陶瓷杯。傳統(tǒng)的包干制物業(yè)就像陶瓷杯，物業(yè)費收支不透明，容易產(chǎn)生矛盾；而信托制物業(yè)重構(gòu)了物業(yè)費權(quán)屬關(guān)系，將物業(yè)費以及停車費、電梯廣告收入等小區(qū)公共收益設(shè)為屬于全體業(yè)主的共有基金，物業(yè)公司按照約定比例提取酬金，剩余部分全部用于小區(qū)服務(wù)?！敖鸸葓@小區(qū)約定物業(yè)酬金管理費是8%，居民反饋效果理想。”綠華服務(wù)總經(jīng)理陳令奕介紹。
共建共管的有益嘗試
“信托制物業(yè)模式，是基層治理共建共管的有益嘗試。”德城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人馮金才認為，這種模式需要一個強有力的社區(qū)黨組織支撐。信托制物業(yè)服務(wù)模式形成了職責(zé)明晰的社區(qū)治理共同體：社區(qū)黨組織是“監(jiān)察人”，從物業(yè)服務(wù)管理的“局外人”變?yōu)楸O(jiān)督物業(yè)公司的“當(dāng)事人”；物業(yè)公司是執(zhí)行者，是為業(yè)主服務(wù)的“管家”；全體業(yè)主是委托者，也是監(jiān)管人。這改變了過去物業(yè)費屬于物業(yè)公司營收，且物業(yè)公司完全說了算的狀況，如今小區(qū)里的事情業(yè)主自己說了算。
“信托制物業(yè)并非我市首創(chuàng)?！钡轮輰W(xué)院教授劉文霞介紹，為解決老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛，早在2018年，四川省成都市就開始研究信托制物業(yè)服務(wù)模式，如今當(dāng)?shù)夭捎眠@種模式的小區(qū)數(shù)量不少。此外，濟南、武漢、合肥等地也已試點、推廣?！安捎眯磐兄疲欢ㄒ龊寐涞匚恼?。從金谷園的運行看，有兩點值得肯定：一是讓居民從基層治理的旁觀者轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c者，‘人人所有、人人負責(zé)’的理念漸入人心；二是讓資金流向、服務(wù)標(biāo)準、決策過程等都清清楚楚地展現(xiàn)在大家面前，重新構(gòu)建起業(yè)主與物業(yè)之間的信任紐帶?！眲⑽南急硎?。